Инспекция

Часто задаваемые вопросы

По каким вопросам орган государственного жилищного надзора может помочь?

В случае если Вы уже неоднократно обращались в свою управляющую/обслуживающую организацию или ТСЖ, и меры приняты не были, гражданин для восстановления и защиты нарушенных жилищных прав может обратиться в органы государственной жилищной инспекции, главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг.

Инспекция рассматривает вопросы предоставления коммунальных услуг надлежащего  качества,  вопросы содержания  и ремонта общего имущества многоквартирного дома, уборки придомовой территории, вопросы формирования размера платы за жилищно-коммунальные услуги.

 

Как правильно составить обращение?

 В заявлении/обращении/жалобе указывается:

-полное название госоргана;

-имя, отчество, фамилия заявителя;

-почтовый индекс, куда администрация отправит ответ (в групповом обращении нужно оставить адрес одного из подписавшихся);

-лаконично излагается суть возникшей проблемы с указанием конкретных нарушений обязанностей управляющей компании, ТСЖ, ресурсоснабжающего предприятия и т.д. Напишите, обращались ли вы ранее (с названием учреждения), как давно, согласны ли вы с ответом уполномоченного должностного лица. Приложите копии предыдущих обращений вместе с ответами. Это существенно сократит время ожидания и позволит сотрудникам госжилинспекции быстро и качественно рассмотреть поднятые вами вопросы.

В конце ставится подпись, дата, желательно указать контактный телефон.

 

Какие сроки ответа?

 

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо, либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.

 

По каким главным критериям оценивается качество основных коммунальных услуг? В каких  случаях можно с уверенностью сказать, что они оказываются  некачественно?

 

         Предоставление гражданам коммунальных услуг регулируется Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011г. №354                (далее – Правила № 354).

         Коммунальные услуги - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям коммунального ресурса с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов.

         Коммунальные услуги включают в себя: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение.

         Условия предоставления коммунальных услуг, требования к их качеству, допустимые продолжительность перерывов предоставления и отклонения качества коммунальных услуг,  а также условия и порядок изменения размера платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, также регламентированы Правилами  № 354.

         Критерии качества коммунальных услуг включают в себя следующие параметры:

Холодное и горячее водоснабжение

Водоснабжение должно быть бесперебойным и круглосуточным в течение года. Допустимая продолжительность перерыва подачи воды: 8 часов (суммарно) в течение месяца, не более 4 часов единовременно. Отклонение норм давления, а также состава свойств холодной и горячей воды не допускается. Температура горячей воды должна быть не менее 60°С в точках водоразбора. При снижении температуры горячей воды ниже 40° С оплата потреблённой воды производится по тарифу, установленному за холодную воду.

         Продолжительность перерыва в горячем водоснабжении в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения горячего водоснабжения  не должна превышать 14 суток.

Электроснабжение

Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения - не более 2 часов при наличии двух независимых источников питания и не более 24 часов -при наличии одного источника питания. Не допускается отклонение напряжения от действующих федеральных стандартов.

Газоснабжение

Газоснабжение должно быть круглосуточным и бесперебойным. Допустимая продолжительность перерыва - не более 4 часов (суммарно) в течение месяца.

Отопление

Температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже 18° С, в угловых комнатах - не ниже 20° С. Допустимая продолжительность перерыва отопления не должна превышать 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 16 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от 12° С до 18° С, 8 часов - при температуре в квартире от 10° С до 12° С, 4 часов - при температуре от 8° С до 10° С.

В случае, если коммунальная услуга не соответствует предусмотренным Правилами №354 требованиям,  с уверенностью можно сказать, что услуга оказывается некачественно.

Как должны действовать жильцы дома, если коммунальные услуги оказываются некачественно?

         Правилами № 354 определен порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (раздел Х):

          При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем (далее - аварийно-диспетчерская служба).

         Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации.

         В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан немедленно сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений.

                В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию, у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки.

                Если в ходе проверки будет установлен факт нарушения качества коммунальной услуги, то в акте проверки указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги, использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений, выводы о дате и времени начала нарушения качества коммунальной услуги. Один экземпляр акта передается потребителю.

         Акт о нарушении качества коммунальной услуги  является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги.

При этом необходимо иметь ввиду, что положениями (п.103) Правил                   № 354 предусмотрено, что если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая в соответствии с договором о предоставлении коммунальных услуг не осуществляет обслуживание внутридомовых инженерных систем, то такая организация производит изменение размера платы за коммунальную услугу в том случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальной услуги возникли до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

В указанном случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальных услуг, превышающие их установленную продолжительность, возникли во внутридомовых инженерных системах, то изменение размера платы за коммунальную услугу не производится, а потребители вправе требовать возмещения причиненных им убытков, в том числе вызванных внесением платы за непредоставленную коммунальную услугу или коммунальную услугу ненадлежащего качества с лиц, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов (домовладений) для обслуживания внутридомовых инженерных систем.

 

Каким образом жильцы могут удостовериться в том, что управляющая компания не завышает платежи за ЖКУ? Какие штрафы грозят УК, если будет выявлено злоупотребление?

         Нередко возникают ситуации, когда собственник обнаруживает в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) какие-либо неточности или ошибки, повлекшие искажение суммы, подлежащей оплате.

         Во избежание необоснованных переплат потребителю необходимо тщательно проверять информацию, содержащуюся в платежных документах: соответствие фактическим сведений о количестве проживающих и площади жилой недвижимости, обоснованность изменений нормативов потребления и тарифов на услуги, внесение новых пунктов в квитанцию на оплату, начисление платы за непредоставленные услуги.

         При возникновении сомнений в правильности начислений платы за коммунальные и жилищные услуги гражданин вправе обратиться за разъяснениями в управляющую компанию, которая, в свою очередь, обязана на основании части 10.1 статьи 161 ЖК РФ обеспечить беспрепятственный доступ к информации обо всех расчетах.

         В соответствии с Правилами №354 исполнитель коммунальной услуги обязан  производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя.

         Также  исполнитель обязан  предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме  соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

         Если ответ по существу от управляющей компании не получен или результат рассмотрения обращения не удовлетворяет заявителя, можно подать жалобу в контролирующие органы: жилищную инспекцию и прокуратуру.

Нарушение порядка рассмотрения обращений граждан влечет административную ответственность в порядке ст.5.59 КоАП РФ. Дела по данной статье кодекса считаются возбужденным с момента вынесения прокурором постановления об административном правонарушении. 

В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. №416,  начисление платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг и оформление платежных документов является одним из стандартов, а также прием и рассмотрение обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах является одним из стандартов управления домами.

 Нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, влечет  административную ответственность  в соответствии со ст.7.23.3 КоАП РФ. Протоколы по данной статье кодекса составляются должностными лицами органов государственного жилищного надзора.

         Кроме того, с начала 2016 года вступили в законную силу поправки в  ЖК РФ, которые касаются ответственности управляющих компаний за некачественные коммунальные услуги и неправильный расчёт ежемесячной платы за них.

         В соответствии со ст.157 ЖК РФ при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом лицо, виновное в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

         Лицо, виновное в нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем увеличение размера платы, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем.

               В настоящее время  в Правительстве РФ разрабатывается постановление, призванное определить размер штрафов за нарушение непрерывности предоставления и/или качества коммунальных услуг, а также за неправильно выставленный в квитанции счет. 

 

         Какие еще меры реагирования на недобросовестную работу могут быть применены к УК?

 

           При нарушении управляющей организацией лицензионных требований (не соблюдения условий договора управления многоквартирным домом, не раскрытие информации о своей деятельности в отношении многоквартирного дома и т. д.) государственной жилищной инспекцией может быть вынесено предписание об устранении выявленных нарушений, за неисполнение которого на управляющую организацию (должностное лицо управляющей организации) накладывается штраф, также может быть составлен протокол об административном правонарушении.

       Размер штрафов достаточно значителен, по разным статьям КоАП РФ он исчисляется от 30 до 200 тыс. руб.


         Какие меры законодательной ответственности могут быть применены к лицам, устраивающим в своей квартире свалку бытовых отходов (в случаях, когда жилье муниципальное и когда приватизированное)?

 

         В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 г. № 25 пользование жилыми помещениями осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Данные Правила устанавливают обязанность как нанимателя, так и собственника использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилых помещениях работ или совершения других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилых помещениях, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно - технического и иного оборудования.

         Согласно статье 91 Жилищного кодекса РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.

         Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

            Конечно, такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

         В случае, когда собственник бесхозяйственно содержит жилое помещение законодательно предусмотрено прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

         В соответствии со ст. 293 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушение, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

         Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей и использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

         К кому обращаться, если соседи постоянно заливают твою квартиру, развели антисанитарию и при этом не идут на контакт с жильцами дома?

 

         В первую очередь жители должны обратиться в управляющую организацию, чтобы они зафиксировали факты нарушения правил пользования жилым помещением в соответствующих актах. Жители с этими актами  вправе обратиться в администрацию муниципального образования для принятия ими соответствующих мер предусмотренных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

            Если  квартира или имущество в квартире, пострадали в результате затопления, жители вправе рассчитывать на полное возмещение причиненного вреда (п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ).

         Возмещение причиненного ущерба возможно либо добровольно (по согласованию сторон), либо в судебном порядке.

Какие штрафы предусмотрены за незаконную перепланировку жилых и нежилых помещений?

Согласно положениям  ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения осуществляется с соблюдением требований градостроительного и жилищного законодательства по согласованию с органами местного самоуправления. 

Ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений предусмотрена  ч.2 ст.7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.  Самовольная перепланировка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Дела по данной статье КоАП РФ рассматривают органы государственного жилищного надзора.

Законодательно предусмотрено, что собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом местного самоуправления, осуществляющим согласование.

При этом предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа местного самоуправления, осуществляющего согласование перепланировки,  принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние,   или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору социального найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном  кодексом порядке.

К сожалению, в настоящее время, в отличие от регламентированных правил пользования жилыми помещениями, на федеральном уровне отсутствуют единые требования, предъявляемые к нежилым помещениям, в том числе к порядку осуществления их перепланировки, переустройства и реконструкции. Административной ответственности за самовольную реконструкцию, перепланировку нежилых помещений, равно как и полномочий инспекции и других органов контроля по принятию административного воздействия к лицам, их осуществивших, законодательно не предусмотрено.

Исключение составляют случаи, когда при проведении  работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и необходимо получение разрешения на строительство, отсутствие которого является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена статьей 9.5 КоАП РФ. Полномочия по составлению протоколов и рассмотрению дел по данной статье возложены на органы государственного строительного надзора.

          

Каков механизм получения разрешения на перепланировку?

 

         Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений регламентирован главой 4 Жилищного кодекса РФ. К полномочиям органов местного самоуправления относится согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, а также определение порядка получения документа, подтверждающее принятие соответствующего решения по данным вопросам. В настоящее время в каждом муниципальном образовании  утвержден порядок согласования переустройства или перепланировки жилого помещения.

 Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения должен предоставить в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр вместе с заявлением документы на право собственности на помещение,  подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, технический паспорт на помещение, согласие всех членов семьи нанимателя помещения.

Если переустройство и перепланировка жилого помещения затрагивает часть многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, при проведении перепланировки и переустройства должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства или перепланировки должно быть принято органами местного самоуправления не позднее чем через 45 дней с момента подачи заявления.

Завершение работ по переустройству или перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

 

Какие изменения нельзя вносить ни при каких условиях?

 

         В первую очередь не допускается проведение работ, которые приведут к нарушению прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.  

         Также не допускается:

         Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и т.д.

         Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

         Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

         Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

         Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

         Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

         И этот список не является исчерпывающим.

Какова процедура выбора новой УК?

 

         Процедура проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома определена ст.44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из  собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

 

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

         В целях решения вопроса о выборе новой управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса, в соответствии с требованиями действующего законодательства на собрании должны быть решены следующие вопросы:

- о выборе председательствующего и секретаря собрания;

- о выборе членов счетной комиссии;

- о выборе способа управления МКД управляющей организацией;

- о выборе УО;

- об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме;

- об утверждении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого будет осуществляться управление;

- об утверждение договора управления с вновь выбранной УО;

- о расторжении договора с УО, ранее управлявшей домом;

- о выборе Совета многоквартирного дома и председателя совета в случае, если собственниками планируется наделение его полномочиями на подписание договора управления;

- о возможности принятия решения о выплате вознаграждения председателю совета дома и, если такое решение принимается, условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера;

- о выдаче доверенности председателю совета дома на подписание договора управления;

- об определении места хранения документов по собранию.

 

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, а также выбору управляющей организации, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

 

         Что делать, если у дома нет УК?

 

         Как уже сказано выше собственникам помещений многоквартирного дома необходимо определиться на общем собрании и выбрать способ управления многоквартирным    домом     (управляющей     организацией,  ТСН     или   непосредственный способ управления в многоквартирных домах количество квартир в которых менее 30).

         Если способ  управления не будет выбран или реализован в течении 1 года, орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации с целью заключения договора управления.

 

 

Какой ремонт в квартирах должны делать службы ЖКХ (управляющие компании) без дополнительной платы?

 

         Договор управления многоквартирным домом, на основании которого действует управляющая организация, предусматривает ее обязанность выполнять работы и оказывать услуги по ремонту и содержанию общего имущества. Конкретный перечень работ, их периодичность и стоимость указываются в приложении к договору. В составе платы за жилое помещение собственники оплачивают работы по содержанию и ремонту только общего имущества. В Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, приведен перечень объектов, входящих в состав общего имущества, а также работ, которые относятся к его содержанию. Определяющим признаком общего имущества является его предназначение для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме.

         К общедомовому оборудованию в квартирах  относятся:

         - стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них  до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств;

         - газопровод и отводы от него – до запорного крана, расположенного на ответвлениях к внутриквартирному газовому оборудованию;

         - внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, регулирующей и запорной арматуры;

         - внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей), стояков, заглушек, вытяжных труб, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений.

        

За какие услуги управляющих компаний граждане должны платить дополнительно?

 

         Помимо содержания и ремонта общего имущества управляющие организации и ТСЖ зачастую выполняют ремонтные работы в отношении имущества, не являющегося общим, а находящегося у жильцов в частной собственности. Организовывать и оплачивать содержание и ремонт непосредственно жилого помещения и находящегося в нем оборудования и имущества собственник должен самостоятельно, независимо от собственников других помещений.

         Часто в договоре управления многоквартирным домом прописывается обязанность управляющей организации выполнять работы по ремонту санитарно-технического, электрического и иного оборудования и приборов, обслуживающих непосредственно помещение собственника, не относящееся к общему имуществу, по заявке собственника, за отдельную плату в соответствии с утвержденными расценками.

         К частной собственности гражданина, ремонт которой он оплачивает самостоятельно, относятся:

         - индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);

         - газовые и электрические плиты;

         - сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);

         - трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;

         - электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры;

         - содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования.

         При этом неважно идет ли речь о муниципальном жилье или о приватизированном – и для собственников, и для нанимателей эти перечни имеют одинаковую силу.

         Также необходимо отметить, что оказание дополнительных услуг по содержанию общего имущества дома – работа консьержа, охрана подъездов или коллективных стоянок, использование домофона – и размер платы за них – это полномочия общего собрания собственников. Без решения общего собрания управляющая компания не вправе навязывать дополнительные услуги. После решения общего собрания заключается договор.

        

Как быть, когда  управляющая компания требует деньги за ремонт или отказывается его выполнять?

 

         Если управляющая компания отказывается ремонтировать общее имущество или требует за это дополнительную плату, это является прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

         Собственник или наниматель в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований в Государственную жилищную инспекцию.

         В случае поломки общедомового оборудования или аварии, произошедшей на участке внутридомовых сетей в квартире, управляющая компания обязана в установленный срок осуществить соответствующие ремонтные работы. Собственники жилых помещений должны знать, что если ремонт квартирного имущества вызван ненадлежащим оказанием коммунальных услуг или некачественным содержанием общего имущества, то в соответствии с действующим законодательством собственники имеют право потребовать возмещение понесенных расходов или необходимого ремонта от коммунальных служб.

         В соответствии с ч. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания со  в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.


Что делать, куда обращаться жильцам старых домов, чтобы попасть в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда?

 

         В адресную программу Рязанской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 - 2017 годы включены аварийные многоквартирные дома, признанные таковыми в установленном порядке до 1 января 2012 года.

         В соответствии с Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" обследование домов на предмет  наличия оснований для признания многоквартирного дома аварийным  осуществляется межведомственной комиссией, созданной органами местного самоуправления. Решение о признание  многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом местного самоуправления.

 

         Кто должен ремонтировать дом, находящийся в муниципальной собственности?

         В соответствии с п.4 ч.3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ  наниматель жилого помещения по договору социального найма  обязан  проводить текущий ремонт жилого помещения.

         В соответствии с п. 3 ч. 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В свою очередь наниматель  жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.

         Согласно статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

         Если дом является многоквартирным и включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества в  многоквартирных домах, собственник в лице наймодателя  обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

 

Куда жаловаться, если управляющая компания не реагирует на постоянные жалобы по текущему ремонту дома?

 

Общие принципы рассмотрения обращений граждан предусмотрены положениями Федерального закона от 02.05.2006г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Согласно требованиям данного закона письменное обращение гражданина рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.

Нарушение порядка рассмотрения обращений граждан влечет административную ответственность в порядке ст.5.59 КоАП РФ. Дела по данной статье кодекса считаются возбужденным с момента вынесения прокурором постановления об административном правонарушении. 

В соответствии с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. №416,  прием и  рассмотрение обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах является  одним из стандартов управления домами.

Нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, влечет  административную ответственность  в соответствии со ст.7.23.3 КоАП РФ. Протоколы по данной статье кодекса составляются должностными лицами органов государственного жилищного надзора.

Кто и за чей счёт должен устранять строительные недостатки обнаруженные в ходе эксплуатации жилого дома, дом сдан два года назад?

В соответствии со статьями755 и 756 Гражданского кодекса РФ обязанность по устранению строительных недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока, возлагается на застройщика жилого дома.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 указанного выше Кодекса, составляет пять лет.

В случае не устранения по обращению заявителя строительных недостатков застройщиком жилого дома, заявитель как заинтересованное лицо в соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Что входит в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов?

В перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов входит:

Устранение мелких деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов,вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Герметизация стыков,заделка и восстановление архитектурных элементов стен и фасадов; ремонт и окраска фасадов. Частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска перекрытий. Устранение неисправностей стальных и других кровель (крыш), замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции крыш. Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения,включая насосные установки в жилых зданиях. Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

Что входит в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов?

В перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов, входят:

  • Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
  • Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
  • Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учётом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до150 м., ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% и др.
  • Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
  • Замена внутриквартальных инженерных сетей.
  • Установка приборов учёта расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
  • Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
  • Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
  • Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
  • Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Какой порядок подготовки жилого дома к зиме?

По результатам прошедшего отопительного сезона по каждому дому составляются мероприятия с указанием видов, объёмов и сроком работ, при этом обязательными работами являются:

  • промывка и опрессовка системы отопления, при необходимости — ремонт или замена запорной арматуры;
  • теплового контура (остекление, ремонт дверей, окон, утепление чердаков, подвалов);
  • подготовка крыши (ремонт кровельного покрытия, прочистка ливнестоков);
  • ремонт и ревизия внутридомового электрооборудования.

Готовность жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период определяется комиссией, в состав которой входят представители дома (старшие по дому), с составлением паспорта готовности дома к зиме, утвержденного администрацией муниципального образования. Жилищная инспекция при проведении проверок всегда проверяет, оформлены ли паспорта и соответствуют ли внесенные данные фактическому состоянию дома.

 Азбука потребителей услуг ЖКХ



Капитальный ремонт в многоквартирных домах (вопросы и ответы)

h